VÂNZAREA PĂMÂNTULUI la STRĂINI: FRANȚA versus ROMÂNIA!

Profesorul Avram Fițiu dezvăluie, într-o analiză publicată pe pagina sa, diferențele dintre legislația din România și cea din Franța în subiectul atât de dureros dezbătut al vânzării pământului către străini.

Franța a creat o multitudine de mecanisme de protecție a patrimoniului funciar francez, fiind campioana Uniunii Europene la protejarea gliei franțuzești:

Franța a creat o structura parapublică numită S.A.F.E.R. (Societate de Amenajare Funciară a Exploatațiilor Rurale http://www.safer.fr/ ) ce are ca funcție, cumpărarea de pamânt de la cetațeni francezi și vânzarea de ferme câtre tineri agricultori francezi.

S.A.F.E.R. exercită dreptul său de preemțiune la cumpărare în următoarele 9 situații de politică publică:

•Instalare, reinstalare sau menținerea activității agricole;
•Consolidarea fermelor în vederea obținerii unei dimensiuni economice viabile și a ameliorării repartiției echilibrate a parcelelor din punct de vedere tehnic și economic;
•Păstrarea echilibrului fermelor atunci când este compromis de realizarea de lucrări în interes public;
•Salvarea caracterului familial al fermei agricole franceze;
•Lupta împotriva speculației funciare;
•Conservarea fermelor viabile existente, daca aceasta este compromisă prin cedarea de terenuri, construcții agricole, casa țăranului sau a fermei;
•În cazul protejării pădurii și a ameliorării structurilor de exploatare silvice (ocoale);
•În cazul acțiunilor de protecție a mediului realizate de către stat, colectivități sau structuri asimilate sau delegate;
•În cazul valorificării superioare a spațiilor agricole și naturale periurbane;

Mecanismele de protecție funciară împotriva cumpărării de teren agricol de către străini în Franța, sunt multiple:

•Fixarea prețului de referință. Pentru evitarea speculației cu teren agricol Comisia Judeteană de Orientare Agricolă (CJOA) ajustează un preț de referință județean pe baza unui Observator Național gestionat de SAFER, lucru inexistent în România.
•Fixarea limitei de suprafață pentru cumpărare. Suprafața maximă pe care teoretic un străin o poate cumpăra este echivalentă cu suprafața de referință a fermei sectoriale decisă de către fiecare C.J.O.A. (Comisie Județeană de Orientare Agricolă);

Refuzarea autorizației de cumpărare în Franța! Franța a imaginat o serie de situații în care se refuză acordarea autorizației de cumpărare de teren agricol de către străini:

STRUCTURA JURIDICĂ

România nu a impus nici o limitare în funcție de statutul cumpăratorului permițând acțiuni speculative la scară industrială în special prin intermediul structurilor juridice.

În Franța, unde majoritatea fermelor sunt familiale, se cumpară pământul de către agricultori francezi cu structuri juridice specifice și astfel sunt evitate riscurile create de către speculațiile străinilor ce au de regulă structuri juridice anonime pentru ascunderea identității reale a cumpăratorilor.

PREGĂTIREA AGRICOLĂ

România nu a impus restricții față de nivelul de pregătire al cumpăratorului.

Franța, pregatirea minimală și experiența este parte componentă a statutului agricultorului.

REZIDENȚĂ

România nu a impus prin lege condiții legate de locuirea minimală în țară, anterior actului de cumpărare.

Franța, un rezident originar dintr-o altă țară UE, ce nu poate dovedi că a locuit între 3 și 10 ani în țara de adopție, nu poate cumpăra teren agricol.

VÂNZAREA DE ACȚIUNI

În România, Legea 17/2014 nu a creat mecanisme de control a vânzarilor de părți sociale sau acțiuni din societăți. În timp ce în România Legea 17/2017 dă posibilitatea oricărui tip de societate, în țările UE s-au creat diferite mecanisme de control a vănzării/cumpărării de terenuri de către societăți comerciale:

În Franța, SAFER își exercită dreptul de preemțiune în cazul vânzării către străini de parți sociale sau de acțiuni de către societăți comerciale ce dețin active și terenuri agricole.

ARENDAREA

În România, Legea 17/2014 nu a creat mecanisme de intervenție funciară în cazul terenurilor arendate, ca formă insidioasă de acces la cumpărare de fond funciar. În România s-au creat condiții de discriminare pozitivă pentru cetățenii străini prin introducerea arendașului ca preemtor, faza insidioasă de acces la fondul funciar. Nu s-a realizat o corelație cu Legea Arendei precum în alte state europene.

În Franța, prețul arendei sau închirierii se încadrează între limite minime și maxime, fixate de către fiecare administrație județeană (departamentală) și ține cont în procent de 60 % de evoluția veniturilor țăranilor și 40 % în funcție de costurile vieții cotidiene.

Arendașul trebuie să respecte următoarele condiții:

•Să nu depășească vârsta pensiei;
•Să justifice o capacitate sau o experiență profesională în domeniu;
•Să se dedice personal pentru cel puțin 9 ani (pe bază de declarație pe proprie raspundere) și să participe în mod direct la activitățile din fermă;
•Sa locuiască în fermă sau într-o casă situată în imediata apropiere a fermei (de regulă în localitate);
•Să dispună de șeptel sau de echipamente și material agricol necesar sau să dovedească că are posibilitatea de a le achiziționa.

Aceste două activități de arendare și cumpărare sunt controlate de către stat prin intermediul C.D.O.A. (Comisie Județeană de Orientare Agricolă) ce intervine atunci când suprafața vizată adepășește o anumită suprafață de referință județeană sau atunci când cumparătorul nu poate dovedi o capacitate sau experiență profesională.

Comisia CDOA este condusă de către prefect și este formată din reprezentanți aleși ai Consiliului Judetean, reprezentanți ai ADI-urilor, Parcurilor naturale, regionale sau naționale, Directia agricolă, Camera Agricolă, Reprezentanți ai Federațiilor Județene ale Agricultorilor, Cooperativelor, Salariaților Agricoli, Distribuitorilor, Arendașilor, Băncilor agricole ale agricultorilor, Structurilor de Asigurări ale Agricultorilor, Proprietarilor agricoli și forestieri, Consumatorilor, Artizanilor, ONG de mediu.

LISTA NEAGRĂ A CUMPĂRĂTORILOR

România. Legea 17/2014 nu a creat o listă neagră cu persoane și structuri care să nu aibă acces la piața funciară din România.

Franța. Are o listă neagră cu structuri si persoane ce nu pot cumpăra teren agricol: bănci, asiguratori, fonduri de investiții, fonduri de pensii, alte structuri speculative.

VÂNZAREA TERENURILOR AGRICOLE ÎN INTRAVILAN

România. Legea 17/2014 deschide o cutie a Pandorii în ceea ce privește speculația cu terenurile agricole din intravilan ce nu sunt vizate de această lege. În România în zona montană, structura intravilană a comunelor formate din sate rasfirate, deține mare parte din terenurile agricole ale comunei comparativ cu zonele de câmpie și colinare în care extravilanul este majoritar. Astfel se crează o presiune speculatorie pe vatra satului în special în cătunele izolate pe cale de deșertificare umană.

Franța. Cumpărarea de teren agricol intravilan de către straini este limitată la cumpărarea unei case cu maxim câteva mii de metri pătrați, de la caz la caz.

STATUTUL JURIDIC ȘI FISCAL AL CUMPĂRĂTORULUI

În România Legea 17/2014 nu are la baza accesului la teren agricol, statutul juridic și fiscal al agricultorului ca în Franța (inexistent în România) comparativ cu celelalte țări europene ce permit acces doar pentru agricultori. În România nu avem un statut legal fiscal și juridic al agricultorului și atunci, când nici măcar nu știi cum te cheamă legal (se folosesc în România o serie de termeni precum țăran, fermier, agricultor, exploatant din care doar cel de țăran are istorie românească) nu ai cum să te protejezi de străini.

ACTIVITĂȚI AGROINDUSTRIALE ȘI ENERGETICE

România. Legea 17/2014 nu limitează acțiunile speculative de cumpărare de teren agricol pentru activități agroindustriale și energetice (agrocarburanți, gaze de șist, OMG, etc…).

Franța. Nu se poate cumpăra teren agricol de către străini pentru aceste activități industriale.

ORIGINEA CUMPĂRĂTORULUI

România. Acces liber la fondul funciar pentru cetățeni și structuri naționale (state prin diverse structuri interpuse), internaționale non E.U. în special din țările arabe, Rusia și China creând premise de insecuritate națională.

Franța. Cumpărarea de teren de către cetațeni non UE este o problemă de siguranță națională ce trece prin CSAT.

LOCAȚIA GEOSTRATEGICĂ A TERENULUI

România. Se vinde teren agricol la străini în zona de granița (vezi cazul de peste 40 000 ha din Vaslui) și lânga unități militare.

Franța. Aceste cazuri sunt de resortul Ministerului Apărării.

TEREN AGRICOL ÎN ZONA MONTANĂ

România și-a creat vulnerabilități majore prin permiterea unui acces liber la fondul funciar din zona montană, zonă de refugiu în caz de forță majoră.

Franța și-a creat în zona montană Rețele Agro Militare strategice formate din ferme familiale pentru astfel de situații în caz de necesitate.

(Sursa: Avram Fițiu, foto PRO TV)