KWS+
Reclama header after big part 2

REGULILE JOCULUI PENTRU VÂNZAREA TERENURILOR AGRICOLE!

Publicat: 31 august 2020 - 10:06
Comenteaza   | Galerie   | Print | Trimite unui prieten

OPINIA SPECIALISTULUI. Regulile jocului pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se modifică conform noutăților aduse de Legea nr. 175/2020 care va intra în vigoare pe 13 octombrie 2020, susține av. Georgiana Bălan (în foto), avocat D&B David și Baias, într-o analiză pertinentă transmisă pentru AGROINFO.

Pe scurt aceasta prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va putea fi efectuată doar cu respectarea dreptului de preempțiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vândut liber numai în cazul în care niciuna dintre categoriile privilegiate nu își exercită dreptul de preempțiune.

Titularii dreptului de preemțiune sunt, pe lângă coproprietari,  rude și vecini, și tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în localitățile din vecinătate, precum și Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unele unitățile de cercetare-dezvoltare și statul român. av-georgiana-balan_b

Arendașii beneficiază și ei de un drept de preempțiune, la fel ca în vechea reglementare. Însă sfera acestora a fost restrânsă la persoanele fizice și juridice care au avut în ultimii 5 ani domiciliul sau reședința în România, iar în cazul persoanelor juridice există condiția ca acestea să fie controlate de indivizi cu domiciliu/reședința în România.

Legea mai prevede un drept de preempțiune special de care beneficiază persoanele fizice sau juridice care dovedesc: deținerea în ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu în România și experiență anterioară de minim 5 ani în desfășurarea de activități agricole în România. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare condiția ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali să fie din activități agricole, iar asociatul/acționarul care deţine controlul asupra acestor persoane juridice să fi avut în ultimii 5 ani domiciliul în România.

Actul normativ pare la prima vedere să privilegieze investitorii naționali în defavoarea investițiilor străine. Trebuie menționat, însă, că asupra compatibilității prevederilor mai sus menționate cu libertatea de circulație a capitalurilor în Uniunea Europeană s-a pronunțat deja în mod favorabil Curtea Constituțională, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.

Primul efect și cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzacțiile cu privire la terenurile agricole situate în extravilan vor urma o procedură specifică care include depunerea ofertei de vânzare pentru terenul respectiv și luarea în considerare în calendarul tranzacției a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile și unul de 30 zile prevăzute pentru exercitarea dreptul de preemțiune.

Prevederile legii reglementează procedura de înstrăinare a unui teren agricol extravilan prin vânzare, nereferindu-se însă și la alte forme de tranzacționare. Agricultorii profesioniști, cu experiență, în marea lor majoritate societăți comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor și divizărilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai puțin prezente în sectorul agricol. Pentru aceleași motive, suntem de părere că actul normativ nu va reuși să afecteze în mod semnificativ investițiile străine și nici tranzacțiile mari. Va crește, însă, complexitatea tranzacțiilor și nevoia de consultanță de specialitate.

Ritmul de tranzacționare a terenurilor agricole va scădea

Legea mai prevede că vânzarea directă sau indirectă de terenuri agricole situate în extravilan, efectuată înainte de împlinirea unui termen de 8 ani de la achiziție, va atrage obligația de plată de către vânzător a unui impozit de 80% calculat la diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare. În cazul vânzării pachetului de control al societăților cu terenuri agricole în extravilan reprezentând mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.
În mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzacțiile cu terenuri agricole și va exista tendința de a reflecta impozitul suplimentar în prețul de vânzare. O dezvoltare nesofisticată a acestei premise conduce la ideea că prețurile pentru terenuri agricole situate în extravilan vor suferi o creștere substanțială. Evoluția pieței rămâne să confirme sau să infirme însă această ipoteză.
Există riscul ca micii agricultori să fie afectați negativ

Printre micii agricultori există o practică de finanțare care constă în a vinde parcele de teren în anii mai puțini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului și de a le răscumpăra sau de a cumpăra alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.
Supraimpozitarea în cazul vânzării de terenuri deținute mai puțin de 8 ani va descuraja această practică, lăsând micul agricultor fără un mecanism facil de finanțare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat.

Ce se întâmplă cu situația terenurilor tranzacționate în bulk?

O situație care există deja și care necesită clarificare măcar în normele de aplicare este aceea a vânzării mai multor terenuri agricole împreună. Este cunoscut faptul că valoarea unei suprafețe compacte de teren, atât financiară, cât mai ales operațională, este mai mare. Din experiența noastră în materia dreptului de preempțiune, astfel cum era prevăzut de legislația anterioară, au existat cazuri unde s-a dorit tranzacționarea împreună a mai multor parcele de teren. Într-o astfel de situație, autoritățile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anunțului de vânzare) pentru fiecare parcelă în parte, neputând fi efectuată o singură formalitate pentru toate terenurile la un singur preț.

Noua legislație omite să clarifice acest aspect, lăsând practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vânzare, să spunem o parcelă din mijlocul terenului, să fie vândută, către un terț preemptor, împărțind astfel lotul și afectându-i valoarea. Într-o astfel de situație va mai fi interesat partenerul de afaceri de achiziția parcelelor rămase?

În același mod, legea omite să legifereze situații complexe, dar reale ale vânzării sub condiție. De exemplu, cazul vânzării unui teren agricol din extravilan în schimbul căruia proprietarul dorește o sumă de bani, dar și dreptul de a-l lucra în arendă pentru o anumită perioadă. 

Este de dorit ca legiuitorul să ia în calcul diversele fațete ale realității juridice și să permită adaptarea anunțurilor de vânzare în funcție de situația particulară a fiecărui vânzător. 

Concluzie
În pofida aparențelor, suntem de părere că prezenta lege ar trebui să nu descurajeze în mod real investițiile străine mari, dar va împovăra suplimentar micul agricultor și mai ales va avea un efect de încetinire a inițiativei private mici și mijlocii în acest sector. 
Jumătate din suprafața României este acoperită de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflându-se în extravilan. Prin urmare, modificările aduse prin Legea 175/2020 au o importanță deosebită atât prin aspectele legiferate, cât și prin sfera ei practică de aplicare.  În virtutea impactului său, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri și pentru a reflecta realitățile și nevoile reale ale agriculturii românești.

Vizualizat: 8113 | Galerie   | PrintPrint | Trimite unui prietenTrimite unui prieten

Alte articole in aceasta categorie

SUBVENȚIILE APIA DIN ZOOTEHNIE, PE LISTA URGENȚELOR MINISTERULUI AGRICULTURII!

SUBVENȚIILE APIA DIN ZOOTEHNIE, PE LISTA URGENȚELOR MINISTERULUI AGRICULTURII!

24 ianuarie 2021 - 22:23

SUBVENȚII APIA PENTRU CRESCĂTORII DE ANIMALE! Situația acordării subvențiilor pentru fermele de animale este, în acest an, pe lista urgențelor Ministerului Agriculturii. Anunțul l-a făcut ministrul agriculturii, Adrian Oros, într-un interviu acordat Agerpres.

BANI PE HECTAR PENTRU CULTURILE DE PRIMĂVARĂ DISTRUSE DE SECETĂ!

BANI PE HECTAR PENTRU CULTURILE DE PRIMĂVARĂ DISTRUSE DE SECETĂ!

24 ianuarie 2021 - 21:52

DESPĂGUBIRI FERMIERI! Ministrul agriculturii, Adrian Oros, a fost întrebat într-un interviu Agerpres când vor primi fermierii banii pentru culturile de primăvară şi ce restanţe mai sunt pentru cele însămânţate în toamnă lui 2019.

AJUTOR DE PÂNĂ LA 90 DE MILIOANE EURO pentru FERMELE MICI!

AJUTOR DE PÂNĂ LA 90 DE MILIOANE EURO pentru FERMELE MICI!

24 ianuarie 2021 - 21:33

BANI PENTRU MICII FERMIERI! Bugetul alocat, pentru anii 2021-2022, pentru dezvoltarea fermelor mici, submăsura 6.3, este de până la 90 de milioane de euro, anunță ministrul agriculturii, Adrian Oros.

SPRIJIN TINERI FERMIERI! REGULI NOI ÎN 2021 CARE SĂ ÎMPIEDICE FRAUDAREA BANILOR!

SPRIJIN TINERI FERMIERI! REGULI NOI ÎN 2021 CARE SĂ ÎMPIEDICE FRAUDAREA BANILOR!

24 ianuarie 2021 - 21:06

REGULI CARE SĂ ÎMPIEDICE FRAUDAREA BANILOR! Ministrul agriculturii, Adrian Oros, a anunțat că bugetul alocat în 2021-2022 pentru sprijinul acordat tinerilor fermieri care se instalează ca șefi de exploatației agricolă este de până la 100 de milioane de euro. În același timp, șeful MADR spune că se vor schimba anul acesta regulile pentru că acești bani sunt prea ușor de fraudat.

MINISTRUL OROS: 88 MILIOANE EURO, ÎMPĂRȚITE ÎN 2021 FERMIERILOR ROMÂNI CA AJUTOARE DE MINIMIS!

MINISTRUL OROS: 88 MILIOANE EURO, ÎMPĂRȚITE ÎN 2021 FERMIERILOR ROMÂNI CA AJUTOARE DE MINIMIS!

24 ianuarie 2021 - 20:43

BANI PENTRU FERMIERI! Ministrul agriculturii, Adrian Oros, a declarat că suma alocată anul acesta pentru ajutoarele de minimis destinate fermierilor și crescătorilor de animale este de 88 de milioane de euro.

28.000 DE PORCI VOR FI UCIȘI! PESTĂ PORCINĂ AFRICANĂ LA CEA MAI MARE FERMĂ DIN SIBIU!

28.000 DE PORCI VOR FI UCIȘI! PESTĂ PORCINĂ AFRICANĂ LA CEA MAI MARE FERMĂ DIN SIBIU!

24 ianuarie 2021 - 20:03

ALERTĂ! Autoritățile sanitar veterinare din Sibiu sunt în alertă maximă după ce a fost confirmat focar de pestă porcină africană în orașul Avrig la cea mai mare fermă din județ. Potrivit estimărilor, peste 28 de mii de animale urmează să fie incinerate, iar în zona s-au instituit măsuri speciale de limitare a circulației animalelor, prin decizie a Centrului Local de Combatere a Bolilor Sibiu, informează Prefectura Sibiu.

ADEVERINȚA APIA pentru SUBVENȚIILE APIA DIN ACEST AN!

ADEVERINȚA APIA pentru SUBVENȚIILE APIA DIN ACEST AN!

23 ianuarie 2021 - 20:16

ESTE LEGE! Pentru că ne întreabă zilele acestea tot mai mulți fermieri, crescători de animale dacă vor fi nevoiți și anul acesta să solicite adeverință pentru APIA de la registrul agricol al primăriilor, publicăm prevederile Legii 288/2020, care modifică Ordonanța subvențiilor, OUG 3/2015, și care a apărut pe data de 9 decembrie 2020 în Monitorul Oficial.

SATUL MEU ARE 3000 DE OI, 500 DE CAPRE, 70 DE VACI ȘI-N MAGAZINUL DIN COMUNĂ NICI GRAM DE BRÂNZĂ PRODUSĂ LOCAL!

SATUL MEU ARE 3000 DE OI, 500 DE CAPRE, 70 DE VACI ȘI-N MAGAZINUL DIN COMUNĂ NICI GRAM DE BRÂNZĂ PRODUSĂ LOCAL!

23 ianuarie 2021 - 18:59

CÂND NE DEȘTEPTĂM?! În țări dezvoltate din Uniunea Europeană, Germania, Austria, Franța, grajdurile cu animale sunt în mijlocul satului, crescătorii au magazine de desfacere a produselor chiar la fermă. La noi, nici vorbă de așa ceva. Chiar dacă sunt mulți crescători de animale în sat sau în comună, magazinele de comună nu vând produse locale de la fermieri, pune punctul pe i un medic veterinar.  

VOCEA FERMIERULUI: FERMIERUL LUCREAZĂ TERENUL, IAR FIUL PRIMARULUI IA SUBVENȚIA APIA!

VOCEA FERMIERULUI: FERMIERUL LUCREAZĂ TERENUL, IAR FIUL PRIMARULUI IA SUBVENȚIA APIA!

23 ianuarie 2021 - 18:04

FERMIERII NE SCRIU! AGROINFO primește în fiecare zi mesaje de la fermieri. Multe dintre aceste mesaje arată nedreptățile sau dezvăluie cazuri care sunt de competența procurorilor, în multe rânduri, fermierii își strigă necazul, nemulțumirea față de autorități, furia pentru cum sunt gestionați banii pentru agricultură. Deși trăim, măcar teoretic, în democrație, multor fermieri le este teamă să-și expună punctul de vedere. Le este teamă că autoritățile, fie locale, fie centrale, se vor răzbuna pe ei.

CE SPUNE UN DIRECTOR APIA DESPRE ȚĂRANII ȘI FERMIERII ROMÂNI!

CE SPUNE UN DIRECTOR APIA DESPRE ȚĂRANII ȘI FERMIERII ROMÂNI!

23 ianuarie 2021 - 10:52

ANALIZĂ APIA. Țăranii de ieri au devenit FERMIERII de SUCCES de astăzi. De la Tânăr Fermier la Mic Fermier, într-un timp destul de scurt, dar cu multa dăruire și muncă, se poate ajunge Mare Fermier cu peste 50 de hectare de pământ în exploatație, spune directorul executiv al Agenției de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) Cluj, Ioan Merca, într-o analiză făcută pentru revista oficială APIA.

Scrie parerea ta







Numarul comentariului:
Nume:
Cod de securitate
Accept regulile de comentariu

Bine ați venit!

Aș vrea să stabilim câteva reguli pentru ca discuțiile să se poarte civilizat și constructiv.

1. În primul rând fiți respectuoși și prietenoși cu cei care comentează. Scopul e să găsim metode prin care să ne înțelegem ideile și motivațiile nu să ne depărtăm și mai mult.

2. Orice comentariu poate fi considerat material pentru ”intrebarea” care va motiva un articol.

3. Dacă consideri că întrebarea ta a fost prost reprezentată sau răspunsul te nemulțumește te rog comentează și lămurim.

4. Vă rog să criticați liber dacă vi se pare că am prezentat greșit ceva, dar să luați în considerare că scopul paginii este să fie moderat (pe cât posibil) deci nu o să vedeți scrieri agresive de la noi.

5. Pentru fiecare postare o să vă rog să păstraţi discuţia pe subiect astfel încât să nu divagăm neconstructiv fără a ajuta pe nimeni.

5. În rest folosiți-vă bunul simț.

Mulțumim!



Video

Semănătoarea TUME Nova Combi Star 4000

Semănătoarea TUME Nova Combi Star 4000

APAN Agriculture Equipments împreună cu producătorul finlandez TUME a prezenta la Indagra 2019 semănătoarea Nova Combi Star 4000. Semănătoarea Nova Combi Star este o semănătoare directă în mirşite, cu disc de pregătire şi fertilizare pentru cereale păioase.

Interviu cu Endre KOVÁCS, reprezentat Tume pentru România, Ungaria şi Serbia

 

Reporter: Gheorghe Ghişe

Tehnologia aplicată la tomate de Florin Pop Semințe și tehnilogie Syngenta pentru cultura de pepene – Edina Uifalusi, Piscolt, jud. Satu Mare Branislav Giurici, despre cum și-a asigurat plantația de portaltoi de viță-de-vie

Bancul zilei

Înainte de masă

Înainte de masă
Părintele îl întreabă pe un enoriaş: Detalii