Reclama header big full
KWS+
Reclama header after big part 2

REGULILE JOCULUI PENTRU VÂNZAREA TERENURILOR AGRICOLE!

Publicat: 31 august 2020 - 10:06
Comenteaza   | Galerie   | Print | Trimite unui prieten

OPINIA SPECIALISTULUI. Regulile jocului pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se modifică conform noutăților aduse de Legea nr. 175/2020 care va intra în vigoare pe 13 octombrie 2020, susține av. Georgiana Bălan (în foto), avocat D&B David și Baias, într-o analiză pertinentă transmisă pentru AGROINFO.

Pe scurt aceasta prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va putea fi efectuată doar cu respectarea dreptului de preempțiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vândut liber numai în cazul în care niciuna dintre categoriile privilegiate nu își exercită dreptul de preempțiune.

Titularii dreptului de preemțiune sunt, pe lângă coproprietari,  rude și vecini, și tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în localitățile din vecinătate, precum și Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unele unitățile de cercetare-dezvoltare și statul român. av-georgiana-balan_b

Arendașii beneficiază și ei de un drept de preempțiune, la fel ca în vechea reglementare. Însă sfera acestora a fost restrânsă la persoanele fizice și juridice care au avut în ultimii 5 ani domiciliul sau reședința în România, iar în cazul persoanelor juridice există condiția ca acestea să fie controlate de indivizi cu domiciliu/reședința în România.

Legea mai prevede un drept de preempțiune special de care beneficiază persoanele fizice sau juridice care dovedesc: deținerea în ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu în România și experiență anterioară de minim 5 ani în desfășurarea de activități agricole în România. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare condiția ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali să fie din activități agricole, iar asociatul/acționarul care deţine controlul asupra acestor persoane juridice să fi avut în ultimii 5 ani domiciliul în România.

Actul normativ pare la prima vedere să privilegieze investitorii naționali în defavoarea investițiilor străine. Trebuie menționat, însă, că asupra compatibilității prevederilor mai sus menționate cu libertatea de circulație a capitalurilor în Uniunea Europeană s-a pronunțat deja în mod favorabil Curtea Constituțională, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.

Primul efect și cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzacțiile cu privire la terenurile agricole situate în extravilan vor urma o procedură specifică care include depunerea ofertei de vânzare pentru terenul respectiv și luarea în considerare în calendarul tranzacției a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile și unul de 30 zile prevăzute pentru exercitarea dreptul de preemțiune.

Prevederile legii reglementează procedura de înstrăinare a unui teren agricol extravilan prin vânzare, nereferindu-se însă și la alte forme de tranzacționare. Agricultorii profesioniști, cu experiență, în marea lor majoritate societăți comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor și divizărilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai puțin prezente în sectorul agricol. Pentru aceleași motive, suntem de părere că actul normativ nu va reuși să afecteze în mod semnificativ investițiile străine și nici tranzacțiile mari. Va crește, însă, complexitatea tranzacțiilor și nevoia de consultanță de specialitate.

Ritmul de tranzacționare a terenurilor agricole va scădea

Legea mai prevede că vânzarea directă sau indirectă de terenuri agricole situate în extravilan, efectuată înainte de împlinirea unui termen de 8 ani de la achiziție, va atrage obligația de plată de către vânzător a unui impozit de 80% calculat la diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare. În cazul vânzării pachetului de control al societăților cu terenuri agricole în extravilan reprezentând mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.
În mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzacțiile cu terenuri agricole și va exista tendința de a reflecta impozitul suplimentar în prețul de vânzare. O dezvoltare nesofisticată a acestei premise conduce la ideea că prețurile pentru terenuri agricole situate în extravilan vor suferi o creștere substanțială. Evoluția pieței rămâne să confirme sau să infirme însă această ipoteză.
Există riscul ca micii agricultori să fie afectați negativ

Printre micii agricultori există o practică de finanțare care constă în a vinde parcele de teren în anii mai puțini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului și de a le răscumpăra sau de a cumpăra alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.
Supraimpozitarea în cazul vânzării de terenuri deținute mai puțin de 8 ani va descuraja această practică, lăsând micul agricultor fără un mecanism facil de finanțare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat.

Ce se întâmplă cu situația terenurilor tranzacționate în bulk?

O situație care există deja și care necesită clarificare măcar în normele de aplicare este aceea a vânzării mai multor terenuri agricole împreună. Este cunoscut faptul că valoarea unei suprafețe compacte de teren, atât financiară, cât mai ales operațională, este mai mare. Din experiența noastră în materia dreptului de preempțiune, astfel cum era prevăzut de legislația anterioară, au existat cazuri unde s-a dorit tranzacționarea împreună a mai multor parcele de teren. Într-o astfel de situație, autoritățile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anunțului de vânzare) pentru fiecare parcelă în parte, neputând fi efectuată o singură formalitate pentru toate terenurile la un singur preț.

Noua legislație omite să clarifice acest aspect, lăsând practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vânzare, să spunem o parcelă din mijlocul terenului, să fie vândută, către un terț preemptor, împărțind astfel lotul și afectându-i valoarea. Într-o astfel de situație va mai fi interesat partenerul de afaceri de achiziția parcelelor rămase?

În același mod, legea omite să legifereze situații complexe, dar reale ale vânzării sub condiție. De exemplu, cazul vânzării unui teren agricol din extravilan în schimbul căruia proprietarul dorește o sumă de bani, dar și dreptul de a-l lucra în arendă pentru o anumită perioadă. 

Este de dorit ca legiuitorul să ia în calcul diversele fațete ale realității juridice și să permită adaptarea anunțurilor de vânzare în funcție de situația particulară a fiecărui vânzător. 

Concluzie
În pofida aparențelor, suntem de părere că prezenta lege ar trebui să nu descurajeze în mod real investițiile străine mari, dar va împovăra suplimentar micul agricultor și mai ales va avea un efect de încetinire a inițiativei private mici și mijlocii în acest sector. 
Jumătate din suprafața României este acoperită de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflându-se în extravilan. Prin urmare, modificările aduse prin Legea 175/2020 au o importanță deosebită atât prin aspectele legiferate, cât și prin sfera ei practică de aplicare.  În virtutea impactului său, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri și pentru a reflecta realitățile și nevoile reale ale agriculturii românești.

Vizualizat: 7619 | Galerie   | PrintPrint | Trimite unui prietenTrimite unui prieten

Alte articole in aceasta categorie

CÂȚI CRESCĂTORI DE BOVINE IAU AJUTORUL DE 100 DE EURO PE CAP DE ANIMAL!

CÂȚI CRESCĂTORI DE BOVINE IAU AJUTORUL DE 100 DE EURO PE CAP DE ANIMAL!

28 septembrie 2020 - 17:45

TERMEN APIA 29 SEPTEMBRIE 2020. O singură zi a mai rămas pentru depunerea cererilor la Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) pentru ajutorul excepțional cu caracter temporar acordat crescătorilor de bovine care dețin minim 91 de capete bovine femele. Cuantumul ajutorului este de 100 de euro/cap de bovină femelă cu vârsta de minim 24 de luni la data de 1 iulie 2020.

ANUNȚ APIA DE ASTĂZI! PLATA AJUTOARELOR DE CRIZĂ PENTRU CRESCĂTORII DE ANIMALE!

ANUNȚ APIA DE ASTĂZI! PLATA AJUTOARELOR DE CRIZĂ PENTRU CRESCĂTORII DE ANIMALE!

28 septembrie 2020 - 16:34

ULTIMA ZI. Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA) reamintește fermierilor că se depun cererile de solicitare a ajutoarelor de stat pentru susținerea activității crescătorilor din sectoarele bovin, avicol și suin în contextul crizei economice generate de pandemia COVID -19, până la data de 29.09.2020, inclusiv.

SUBVENȚIE PENTRU FERMIERII AFECTAȚI DE PESTA PORCINĂ AFRICANĂ!

SUBVENȚIE PENTRU FERMIERII AFECTAȚI DE PESTA PORCINĂ AFRICANĂ!

28 septembrie 2020 - 10:59

GERMANIA. Guvernul german ia în considerare acordarea unui ajutor fermierilor, după scăderea preţurilor cărnii de porc, în urma descoperirii a 32 de mistreţi infectaţi cu pestă porcină africană, în landul Brandenburg, din estul ţării, a anunţat ministrul Agriculturii, Julia Kloeckner, transmite Reuters.

UNDE AU DISPĂRUT TERENURILE AGRICOLE DE LA AGENȚIA DOMENIILOR STATULUI?

UNDE AU DISPĂRUT TERENURILE AGRICOLE DE LA AGENȚIA DOMENIILOR STATULUI?

28 septembrie 2020 - 10:02

ACUM SE CAUTĂ HECTARELE DISPĂRUTE ÎN CEAȚĂ. Ministrul agriculturii, Adrian Oros, spune că a provocat deranj la Agenția Domeniilor Statului (ADS) unde sunt interese mari și unde se menține intenționat o situație cenușie ca să se poată întâmpla lucruri. Șeful de la Agricultură a declarat că se caută acum 110.000 hectare, gestionate de ADS, dar neintabulate.

CONDIȚIE APIA OBLIGATORIE! CINE ARE DREPTUL LA SUBVENȚIA APIA DE MAXIM 7.000 EURO/FERMA DE ANIMALE!

CONDIȚIE APIA OBLIGATORIE! CINE ARE DREPTUL LA SUBVENȚIA APIA DE MAXIM 7.000 EURO/FERMA DE ANIMALE!

28 septembrie 2020 - 09:03

ATENȚIE! CONDIȚIE APIA OBLIGATORIE! Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) informează crescătorii de animale că este deschisă sesiunea pentru depunerea cererilor pentru ajutoarele excepționale acordate micilor crescători de animale în cadrul Măsurii 21. Care este condiția obligatorie pe care un crescător de animale trebuie să o îndeplinească pentru a încasa ajutorul?

CÂND PRIMESC FERMIERII ROMÂNI SUBVENȚIE DE 247 EURO/HA?

CÂND PRIMESC FERMIERII ROMÂNI SUBVENȚIE DE 247 EURO/HA?

28 septembrie 2020 - 07:57

SUBVENȚII APIA CA-N VESTUL EUROPEI. Ministrul agriculturii, Adrian Oros, le-a explicat fermierilor, la o întâlnire pe care a avut-o cu aceștia, zilele trecute, la Galați, că subvenția APIA pe hectar de care beneficiază agricultorii din România va ajunge la media europeană abia în 2026. În prezent, fermierii români încasează pe hectar sume mai mici decât media europeană.

MINISTRUL OROS: RENUNȚĂM LA ANT ȘI DĂM BANII LA SCZ!

MINISTRUL OROS: RENUNȚĂM LA ANT ȘI DĂM BANII LA SCZ!

28 septembrie 2020 - 06:57

CE SE ÎNTÂMPLĂ CU SUBVENȚIA APIA ÎNCASATĂ DE CEI MAI MULȚI FERMIERI? Ministrul agriculturii, Adrian Oros, a declarat, la o întâlnire cu fermierii din Galați, că o soluție pentru a scăpa de vânătorii de subvenții este renunțarea la ajutorul național tranzitoriu (ANT), subvenția de care beneficiază cei mai mulți fermieri și crescători de animale, și transferarea banilor la sprijinul cuplat, subvenția de care beneficiază puțini crescători de animale.

NOILE SUBVENȚII APIA! MESAJ URGENT MADR PENTRU CRESCĂTORII DE ANIMALE!

NOILE SUBVENȚII APIA! MESAJ URGENT MADR PENTRU CRESCĂTORII DE ANIMALE!

27 septembrie 2020 - 20:10

COMUNICAT MADR AJUTOARE EXCEPȚIONALE! Ministerul Agriculturii anunță crescătorii de animale care beneficiază de ajutoarele excepționale acordate în contextul crizei sanitare că mai au doar două zile la dispoziție pentru depunerea cererii la Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA).

SUBVENȚII APIA PĂȘUNE ILEGALE! PRIMAR, VICEPRIMAR ȘI PREȘEDINTE ASOCIAȚIE ȘI-AU ÎMPĂRȚIT ÎNTRE EI BANII DE LA APIA!

SUBVENȚII APIA PĂȘUNE ILEGALE! PRIMAR, VICEPRIMAR ȘI PREȘEDINTE ASOCIAȚIE ȘI-AU ÎMPĂRȚIT ÎNTRE EI BANII DE LA APIA!

27 septembrie 2020 - 08:49

ANCHETA DNA. Un milion de lei, subvenții pentru pășune încasate de la APIA pe acte false, și-au împărțit între ei primarul, viceprimarul comunei Râșca, județul Suceava și președintele Asociației Crescătorilor de Animale Gospodarul Râșca. Cei mai mulți bani ar fi intrat în buzunarele primarului și ale viceprimarului, susține un comunicat al Direcției Naționale Anticorupție. Cei trei au fost trimiși în judecată.

 

MESAJ DISPERAT CĂTRE GUVERN: FERMIERII ROMÂNI SUNT ÎN PRAGUL FALIMENTULUI!

MESAJ DISPERAT CĂTRE GUVERN: FERMIERII ROMÂNI SUNT ÎN PRAGUL FALIMENTULUI!

27 septembrie 2020 - 07:56

APEL FERMIERI. Alianța pentru Agricultură și Cooperare solicită Domnului Premier Ludovic ORBAN, să dispună măsurile legale urgente, care se impun, pentru ca OUG privind declararea stării de calamitate și OUG pentru amânarea ratelor să fie aprobate în următoarea ședință de Guvern, este mesajul disperat al fermierilor români către Guvern.

Scrie parerea ta







Numarul comentariului:
Nume:
Cod de securitate
Accept regulile de comentariu

Bine ați venit!

Aș vrea să stabilim câteva reguli pentru ca discuțiile să se poarte civilizat și constructiv.

1. În primul rând fiți respectuoși și prietenoși cu cei care comentează. Scopul e să găsim metode prin care să ne înțelegem ideile și motivațiile nu să ne depărtăm și mai mult.

2. Orice comentariu poate fi considerat material pentru ”intrebarea” care va motiva un articol.

3. Dacă consideri că întrebarea ta a fost prost reprezentată sau răspunsul te nemulțumește te rog comentează și lămurim.

4. Vă rog să criticați liber dacă vi se pare că am prezentat greșit ceva, dar să luați în considerare că scopul paginii este să fie moderat (pe cât posibil) deci nu o să vedeți scrieri agresive de la noi.

5. Pentru fiecare postare o să vă rog să păstraţi discuţia pe subiect astfel încât să nu divagăm neconstructiv fără a ajuta pe nimeni.

5. În rest folosiți-vă bunul simț.

Mulțumim!



Video

Noutăţi Väderstad la Agritechnica 2019

Noutăţi Väderstad la Agritechnica 2019

În standul producătorul suedez de la Agritechnica 2019 au fost prezentate o serie de noutăţi: semănătoarea de precizie şi de mare viteză - Temp L, grapa pentru pregătirea patului germinativ - NZ Extreme 1425 cu o lăţime de lucru de 14,25m şi sistem inovativ - Tempo WideLining - care oferă posibilitatea realizării de cărări tehnologice păstrând densitatea (plante/ha) şi care este destinat fermierilor care distribuie dejecţii lichide în culturile de porumb siloz.

#agroinfo, #vaderstad

Interviu cu Sorin Radu - reprezentant Väderstad România;

Reporter: Gheorghe Ghişe

Ridichea furajera - cea mai buna cultura pentru inverzire Tractoarele Massey Ferguson și încărcătoarele Weidemann în acțiune! Fermy Show - Tratamentul la sămânță

Bancul zilei

Curaj

Curaj
Ca să-i dea curaj pacientului, stomatologul îi oferă înainte de a-i scoate măseaua câteva pahare de coniac, după care îl intreabă: Detalii