NICIO PALMĂ DE PĂMÂNT NU SE MAI VINDE FĂRĂ AVIZUL AUTORITĂȚILOR!

Legea vânzării terenurilor agricole a fost publicată vineri, 14 august 2020, în Monitorul Oficial. Președintele Klaus Iohannis a semnat, în aceeași zi, decretul privind promulgarea Legii pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului. AGROINFO vă pune la dispoziție noile reglementări aplicate tranzacțiilor cu teren agricol.

LEGEA 175/2020:

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine:

a) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
b) preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
c) preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
e) preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Știinţe Agricole şi Silvice "Gheorghe Ionescu-Șişeşti", cu modificările şi completările ulterioare, şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Arendaşul care doreşte să cumpere terenul agricol arendat situat în extravilan trebuie să deţină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat şi înregistrat potrivit dispoziţiilor legale, cu cel puțin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei și să îndeplinească următoarele condiții:

a) în cazul arendașilor persoane fizice să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situată pe teritoriul național, pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b) în cazul arendașilor persoane juridice și asociații, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) în cazul arendașilor persoane juridice, cu acționariat altă persoană juridică, acționarii care dețin controlul societății să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate la cumpărarea terenului supus vânzării are tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie, cu respectarea condiției privind domiciliul/reședința stabilit/stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În sensul prezentei legi, tânăr fermier este o persoană cu vârsta de până la 40 de ani așa cum este definită la art. 2 alin. (1) lit. (n) din Regulamentul (UE) nr. 1305/2013 al Parlamentului European și al Consiliului din 17 decembrie 2013 privind sprijinul pentru dezvoltare rurală acordat din Fondul european agricol pentru dezvoltare rurală (FEADR) și de abrogare a Regulamentului (CE)nr.1698/2005 al Consiliului, cu modificările ulterioare, care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole.

În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii de terenuri agricole vecine, prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:

a) proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
b) în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul de teren agricol vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 1 an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare al lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
d) în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ-teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unități administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

Prin excepție, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Solicitarea și utilizarea extrasului de carte funciară sau, în condițiile legii, a certificatului de sarcini și a documentației cadastrale valabile la încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale, fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și în fața notarului public, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

a) să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioada de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioada de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
c) să fie înregistrată de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:

a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, așa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;
d) asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, potențialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute mai sus, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare.

Documentele doveditoare se stabilesc prin normele metodologice de aplicare a prezentei legi, care vor fi publicate după 15 zile de la intrarea în vigoare a legii.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile prezentei legi.

Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.

În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

Primăria are obligaţia de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, respectiv Direcțiilor pentru agricultură județene sau a municipiului București, după caz, precum și Agenției Domeniilor Statului, un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare ale ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesul-verbal de afișare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației.

Primăria are obligația de a transmite structurii centrale, respectiv, structurilor teritoriale, după caz, dosarul, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației.

În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.

Procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempțiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se reglementează prin normele metodologice de aplicare a prezentei legi.

În cazul în care suprafața de teren care face obiectul intenției de vânzare se află la limita a două teritorii administrative, primăria va înștiința autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preempțiune.

Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz.

Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempțiune însoțită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se respectă ordinea preemptorilor.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică art.4 care stabilește ordinea preemptorilor pentru fiecare rang.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu respectarea ordinii preemptorilor.

Procedura se va desfăşura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare.

În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligaţia să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale.

Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, acesta poate fi cumpărat de o persoană fizică/juridică, cu respectarea condițiilor prevăzute mai sus.

Vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condițiilor prevăzute de lege atrage nulitatea absolută.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, respectiv în termenul de 10 zile, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi.

Înainte de împlinirea termenului, vânzătorul poate depune la primăria unde a fost înregistrată cererea de afișare a ofertei de vânzare o cerere prin care solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzută de prezenta lege și va comunica o copie a acestuia structurii centrale sau structurii teritoriale, după caz și Agenției Domeniilor Statului.

În cazul în care, înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare, unul dintre titularii dreptului de preempţiune care şi-au manifestat acceptarea ofertei, înregistrează la primărie o cerere de renunțare la comunicarea de acceptare, se aplică prevederile art. 4, concret, se respectă ordinea preemptorilor.

Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală.

Anularea avizelor emise de structura centrală sau structurile teritoriale intervine ca urmare a decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului, înainte de încheierea contractului de vânzare sau anterior pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, după caz.

Autoritatea emitentă a avizelor, Ministerul Agriculturii, direcțiile agricole județene, poate îndrepta erorile materiale din cuprinsul actului, din oficiu sau la cererea persoanei interesate.

Verificarea îndeplinirii condiţiilor se va face de către structura centrală, respectiv de către structurile teritoriale de la locul situării imobilului, după caz, în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare. În cazul îndeplinirii condiţiilor legale, în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului pentru verificare, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, vor emite avizul/avizul final necesar încheierii contractului de vânzare.

În cazul în care niciun preemptor nu şi-a manifestat intenţia de cumpărare, verificarea îndeplinirii condițiilor de către potențialii cumpărători se va face de către structura centrală, respectiv de către structurile teritoriale de la locul situării imobilului, în termen de 10 zile lucrătoare de la îndeplinirea termenului de 45 de zile, după caz, și se emite avizul.

În situaţia în care, în urma verificărilor de către structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, se constată că preemptorul ales sau potențialul cumpărător nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de prezenta lege, se va emite un aviz negativ, în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului pentru verificare.

Avizele vor fi publicate pe site-urile proprii, în termen de 5 zile lucrătoare de la emitere, pentru o perioadă de 30 de zile.

Procedura de emitere și de eliberare a avizelor se stabilește prin normele metodologice de aplicare a prezentei legi.

În exercitarea atribuţiilor care rezultă din aplicarea prezentei legi, Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, împreună cu structurile subordonate, după caz:

a) asigură publicarea ofertelor de vânzare pe site-ul propriu;
b) asigură verificarea exercitării dreptului de preempţiune;
c) verifică îndeplinirea condiţiilor legale de vânzare de către preemptorul sau potenţialul cumpărător, prevăzute de prezenta lege;
d) emit avizele necesare încheierii contractului de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
e) constată contravenţiile şi aplică sancţiunile prevăzute de prezenta lege, prin personalul împuternicit.

Se instituie Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, denumit in continuare Registru unic, sistem electronic, constituit pe baza datelor și informațiilor furnizate de către autoritățile administrației publice locale, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Registrul unic se realizează, se actualizează și se administrează de către Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.

AMENZI DE LA 100.000 DE LEI LA 200.000 DE LEI

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizele structurii centrale, respectiv ale structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, după caz, nerespectarea dreptului de preempțiune se sancționează cu amendă de la 100.000 lei la 200.000 lei.

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, fără obținerea avizelor este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

Prezenta lege intră în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României.